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一房四吃 房地產在調控什么?

 

    都說謝國忠懂經濟,而任志強更懂中國,所以謝國忠看空了十年的房地產,成為了他的夢魘,雖然跟謝國忠一樣,全國人民屢屢畫個圈圈詛咒房價,甚至把地產商都黑出翔來了,但是這房價在過去的十年里,漲幅根本停不下來。

   這么一直抽風下去,總得找個理由啊,于是城鎮化,成為了房價上漲借口,人要進城,進城就要住房,所以房子就該漲價。再加上地產開發商不斷的加價,各個賺的是肥頭大耳,所以房子還能便宜嗎?我們把滿腔怒火都指向了要進城的農民,還有地產開發商。但是還有一個秘密,卻始終不怎么被人知道。那就是房價的構成。

    房價構成?這話怎么說,不就是拿地的成本加上建設費用嗎?

    要建房子首先要有土地,這就是房價的第一部分,地價款,它包括了拆遷成本、配套成本、政府利潤,還有土地的稅金和契稅。這部分占到一個房子成本的3成,然后就是開工建設了,從打地基到最后精裝修綠化,全套流程下來,占成本的4成,然后開始交稅,營業稅、所得稅、印花稅。加起來超過20%,這還不算請客送了公關宣傳,至于行政性收費,銷售費用那都是毛毛雨了。最后算下來,你買的房子價值,只是房價的4成多一點,而開發商的利潤,不到10%,房價的6成到7成,都被土地出讓金,以及建設、交易中的各種稅費拿走了。也就是說,一套200萬的房子,其實頂多值80萬,而要120-140萬都為國家做了貢獻。

    原來這就是房價的構成,可以說我們的大頭等于都是交給了國家。那房地產調控呢?又是怎么個意思?

    這就好比你要到超市去買個東西,但進入超市的門票是這個東西的2倍,最后賣門票的還說,他們賣這個東西太貴了,簡直就是沒有流淌道德的血液,不行得調控,怎么調控呢?這樣,你不是進去時候買張門票么,你出來再買張門票啊,這樣買的人不就少了嗎,他這東西不就便宜了嗎?簡直就是一個古德愛地(good idea)啊,撒花!

    于是我們看到了一個神奇的景象,隨著不斷的調控,政府收入占房地產的銷售比例不斷提高,原來沒調控的時候,還是6-7成,現在隨著各種幾條的出臺,政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元,占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%,但這遠遠不是目標,光出來的時候買門票怎么成,還讓你拿著這個東西就得交錢,死了給別人也得交錢,也就是遺產稅,還有房產稅。于是一套房子做出了滿漢全席的趕腳,“一吃”土地出讓金,“二吃”轉讓住房所得20%的個稅,“三吃”房地產稅,“四吃”遺產稅。這是要吃死購房人的節奏啊。

    所以從來就沒有什么剛需,更沒有剛需推高房價,真要降房價,您松松手,把超市門口的賣票點撤了就成。

 

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