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用公積金貸款救市是在玩火

 

    住建部部長陳政高要求“各地要進一步提高認識,統一思想,發掘住房公積金的巨大潛力,用好用足住房公積金”。

    面對目前房地產市場的低迷狀態,特別是2月份全國70個城市房價同比環比幾乎全軍覆沒,最高跌幅達到10.8%的“嚴峻”形勢,從中央政府到各地政府新一輪大力度救市大戲正在上演。住建部要求“用好用足住房公積金”,各地政府利用公積金救市可謂接踵而至。

    3月16日,濟南市重新設定公積金貸款首套房的認定標準,基本屬于“認房不認貸”,較以往寬松不少;3月17日廣州市規定購買90平方米以下首套自住房或經適房,公積金貸款首付門檻可降低到20%;福建省于3月19日發布了被視為今年首波救市政策的“閩七條”,對首次申請住房公積金貸款的職工,首付比例降低至20%。相信緊隨其后,將有更多地方開始放水公積金貸款救市。

    其實,早在去年初新一輪救市就已經開始。除了北上廣深一線城市外,其他城市限購基本取消,限貸政策全面松綁,并且央行定向調控釋放的資金基本瞄準了樓市,各地方政府更是在稅收、財政補貼銀行、開發商和購房者上絞盡了腦汁。然后,效果卻差強人意。房地產延續低迷,交易量延續萎縮,房價繼續下滑。

    在這種形勢下,新一輪救市已經開始全面啟動。消息稱,全國性救助樓市政策正在蓄勢待發。面對嚴重下滑的房地產行業,適度出臺信貸、稅收等鼓勵住房需求性政策是應該的。畢竟房地產行業是國民經濟一個重要產業,惡性下滑下去必將拖累經濟增長乃至稅收增長等。不過,在住房公積金上大動干戈,特別是在住房公積金貸款上做文章,著實值得商榷。

    住房公積金是職工繳納的解決住房需求資金不足的互助性基金。其使用重點應該放在購買住房時的提取上。公積金貸款是公積金互助性派生出來的,應該是公積金使用中的輔助性產品。同時,公積金貸款具有一定的杠桿率,如果超比例發放公積金貸款的話,很可能導致公積金提取風險,侵害繳納公積金職工的合法權益。目前,全國住房公積金繳存職工達到1.1億人,確保其提取公積金權益是一件大事情。這就要求決不能超規模發放公積金貸款或者將公積金貸款挪作他用,比如:建設保障性住房等。

    從全國范圍內看,公積金貸款比例已經非常之高。根據統計數據分析,截止去年底繳存公積金總額超過8萬億元,而目前公積金貸款總額4.3萬億元,存貸比例已經達到了56%,而商業銀行貸款要求不超過75%。當然,公積金存款和銀行一般性存款在流動性上存在一定區別。但是,百分之五十多一點的存貸款比例確實過低。而且,存在一定程度的期限錯配情況,即:公積金提取期限或者說隨機性提取幾率要比貸款期限短得多。一個超規模放貸的存貸比例,另一個一定程度的期限錯配,已經給公積金貸款預留了風險隱患。用公積金貸款救市是在玩火。

    要把“用好用足住房公積金”的重點放在放寬提取使用條件上。新購房、維修等提取公積金條件要進一步放寬,手續要進一步簡化,要逐步在網絡上全程操作,提高提取速度和效率。同時,認真落實住建部、財政部、人民銀行三部門聯合下發的放寬公積金支付房租條件通知精神,拓寬公積金提取使用條件和范圍。據統計,2014年,全國住房公積金租賃提取只占公積金提取總金額的1.07%。住房公積金在房屋租賃上發揮作用的空間非常大。

    盡管各地在公積金包括公積金貸款上正在出臺超寬松的救市政策,而且福建等地區已經打出了救市組合拳。但筆者預測效果不會太好,目前的房地產市場不是想救就能救的。房地產市場低迷,房價走低,需求萎縮,是整個經濟結構和行業特點決定的。

    從宏觀經濟走勢看,經濟下行壓力依舊很大,工商企業特別是中小微企業等實體經濟嚴重不景氣,倒閉、停產、跑路等正在密集爆發。對于普通百姓來說,就業和收入預期的不確定性風險正在增大。而同時房價依然居高不下,既是稍有下跌或者說連續6個月走低,但絕對價位仍然是90%以上工薪階層難以承受的。就業和收入預期的不確定性與高房價的嚴重矛盾,大大打壓了住房需求,使得大多數百姓持幣觀望或者不敢出手買房或者收入水平承受不了高房價壓力。

    還需要密切注意的是,不動產登記條例的實施、房產稅預期出臺和目前股市的火爆是懸在房地產市場上的三把利劍。前兩者不僅抑制住房購買力,而且使得存量房呈現拋售潮。后者對實體經濟包括樓市的吸金作用非常之大,火爆的股市已經吸干了整個實體經濟的資金特別是樓市里的資金。如果這個經濟金融性質的結構不迅速調整過來,不僅房地產市場難以救助,而且整個實體經濟都將徹底癱瘓。這絕不是危言聳聽!

 

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