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央行降息對房地產市場影響多大

 

    2月28日,央行決定自2015年3月1日起對稱性降低金融機構人民幣貸款及存款利率0.25個百分點。這是央行繼2014年11月降息后半年內第二次降息。這次央行降息同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

    對于降息的目的,央行解釋得很清楚,就是在當前國際油價下跌、CPI處于歷史低位、PPI持續負增長的情況下,這些因素為央行靈活使用利率工具提供了空間。央行的利率調整的重點就是要繼續發揮好基準利率的引導作用,進一步鞏固社會融資成本下行的成果,為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。也就是說,央行降息并不意味著中國已經進入降準降息的周期。央行的貨幣政策向中性回歸目標并沒有改變。

    可以說,這次央行降息,對整個國內市場影響與沖擊會不小,特別是股市及房地產市場可能首當其沖。2014年11月的央行降息啟動了中國A股這一輪的牛市,這次央行降息是否能夠達到這樣的效果,盡管不確定性很多,但是市場期望仍然很高。因為,從這次央行降息,中國A股市場看到政府做多的傾向性。國內投資者對此得密切關注。

    對于國內房地產市場,其影響也不會小于股市。因為,這次央行降息,一是要讓實際利率保持中性,否則在通貨膨脹率低的情況下,讓實際利率過高,實際上讓貨幣政策自動緊縮。二是要加快金融市場利率市場化改革的進程,而存款利率上浮區間擴大就是其主要方式。三是如何保證正在下行的中國經濟穩增長。而當前中國經濟的穩增長問題又是房地產市場的問題。所以說,這次央行降息對房地產市場影響與沖擊會不小。

    那么為何當前中國經濟最大的問題還是房地產市場問題呢?因為當前許多行業的產能過剩,國內經濟增長下行的壓力持續難以緩解,就在于房地產的投資與銷售持續全面的下降,就在于房地產的嚴重供給過剩及庫存難以消化,盡管2014年中央及地方政府在千方百計采取政策救房地產市場,但是其效果不是那樣理想。無論是央行的房貸新政還是央行11月的降息都是如此。尤其是近一個月來,這種情況更是惡化。無論是一二線城市,還是三四線城市住房銷售基本上處于冷凍狀態。再加上1月份有些城市住房的價格同比下降達5%以上,更是讓國內房地產市場雪上加霜。因此,對于完全依賴銀行信貸拉動的房地產市場來說,央行降息自然是雪里送炭。

    因為,就目前中國的房地產市場來說,最大的問題就是在于如何消化庫存的問題,如何增加住房需求的問題,而對購買住房者來說,央行降息絕對起到重要的作用。這不僅在于直接降了購買住房者的還貸成本,還在于影響整個住房市場預期。即市場會認為央行的貨幣政策會進一步寬松,從而可引誘更多的人進入住房市場,從而推高房價。如果房地產銷售問題得以解決,住房需求又涌現,那么中國房地產市場又可能進入繁榮周期。估計這是央行降息所要考慮的一個重要方面。

    不過,從現實的房地產市場來看,這次央行降息對房地產市場的效果如何是相當不確定的。因為,這次央行降息受到影響是房地產開發商及購買住房者。對于房地產開發商來說,融資成本的降低,自然對它們大有益處,有利于房地產開發商經營利潤增長。但是,對于高利潤的房地產開發商來說,這樣些許的融資成本降低對他們意義不是太大。可以看到,早幾年,即使是現在也如此,只要住房能夠很快的銷售出去,房地產開發商的融資成本高低并不是他們最為優先考慮的因素,否則國內的影子銀行會如此盛行,其利率都在15%以上了,房地產開發商都不在乎,這0.25%利率下降對房地產開發商只是毛毛雨。當然,房地產開發商能夠從銀行獲得低成本的資金更好。目前國內房地產市場不景氣,但很少房地產開發商因為資金鏈斷裂出問題的,所以,總體來說,房地產開發商在流動性上并不存在多少問題。

    那么融資成本降低對購買住房者影響如何?這當然是很重要的。一是房地產開發商的融資都是短期融資,成本高些影響不大,而購買住房者的貸款則是長期貸款,其些許的利率變化對購買住房者還款成本影響不小。二是房地產開發商融資渠道是多元化的,但購買住房者的融資渠道是單一的,只能是向銀行進行住房按揭貸款。不過,購買住房者又分為住房消費者及住房投資者。按揭貸款利率對住房消費者影響更大,但是住房投資者有影響,而是小很多。在一定的條件下,住房投資者對利率的變化,并不在于利率高低,而是在于市場預期如何。

    所以,在國內仍然是以住房投資者為主導的市場(因為在過高的房價下,絕大多數住房消費者是沒有支付能力進入市場的,即使是降低利率也如此),降息是否讓投資者重新進入市場,就得看二個方面的條件。一是外在的投資環境如何,有沒有比進入住房市場更好的投資渠道。就2014年的股市來看,馬年中國A股上漲60%,所以A股的投資渠道已經好于住房市場,投資者是否在降息后是否會涌入這個市場是相當不確定的。二是要看房地產市場未來發展。即投資者預期現在進入住房市場之后,房價會不會如早幾年那樣飚升。但是,就目前全國的情況來看,不僅住房嚴重過剩,房地產市場周期性調整在持續,房價開始在下跌,而且只要住房銷售稍微有點起色,立即會有大量的供給出來。所以,未來房價上漲的概率不高。在這種預期下,即使央行降息,住房投資者涌入市場概率同樣不會太高。央行降息對住房投資者作用不大。對于住房消費者來說,不在于降息多少,而是能否降低讓他們進入市場門檻,住房市場的價格出現全面下降。但是,這種情況是否出現同樣是不確定的。所以,多數住房消費者是沒有能力進入市場,降息同樣對他們意義不大。

    從上述的分析可以看到,這次央行降息,對房地產市場有影響,但不要估計太高,還得用時間來檢驗。

 

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